物业招标一定要招标代理吗？有小区业主提出质疑，说啥5万方以上就必须走招标代理，还说啥是行业规则。

业主提出“行业规则”

以后谁再说小区物业公司招标一定要采用招标代理公司，请叫他把法规名称和相关条款原文讲清楚。我们去一起去学习学习。

招投标法是为政府、国企、事业单位等花纳税人的钱单位，设计的法定规则。

小区选聘物业公司并非招投标法的法定适用范围，并且物权法的程序和招投标程序有细节上的冲突。

顺带解答一下，之前有关招标必须采用招标代理结构的问题：

招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。

标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。

依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。

《中华人民共和国招投标法》第十二条

同时，招投标法主要是针对政府部门或国企设立的，业委会并非法定遵守机构。

业委会和业主大会的上位法是物权法，在满足物权法的前提下，去适应招投标法而已。

业委会将选聘物业公司和物业服务招标的全部文件抄报给了物管办、街道办、社区，所有对业委会有业务指导的单位。

哪来的什么行业规则，物业行业的行业规则，就是一顿乱搞。

物业服务收费管理办法，写得清清楚楚，包干制是由物业服务企业自行承担盈余或亏损。

事实上哪个物业公司不以业主欠费为由降低服务标准？

业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

《物业服务收费管理办法》第九条

物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

《物业服务收费管理办法》第十四条

业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示，并根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

《湖南省物业管理条例》第三十四条

我们小区招标，只确认有没有违反现行法律“禁令”。

要说业委会工作有问题的，必须拿出明确的法律禁止性条款。

这就是所谓的“法无禁止即可为”。

然后，不采用所谓的物业行业行规，目的就是为了最大限度的让行业潜规则没有用武之地。

想中标的物业公司，凭自己的合同相应程度和投标承诺公平竞争，根本不需要认识小区里任何一个人。

业主们只要死死的记住下面几个问题：

1、没有任何法律规定，小区选聘物业公司必须采取招标（开发商选聘前期物业除外）。

2、业委会选聘物业公司，是为体现公平才用招标，并非法定强制程序。

3、招标人是否采用招标代理公司，由招标人自行决定，任何人无权强制要求招标人采用招标代理公司。

4、业委会不采用招标代理公司，目的是避免招标代理公司的行业潜规则在小区作妖作福。

自己的“保姆”，希望业主们自己说了算。