近几年，全国范围内政府采购服务类采购比重上升明显。据财政部统计，2016年服务类采购规模为10219.3亿元，较上年增加1516.9亿元，增长45.4%，占全国政府采购同口径规模的18.9%，较上年提高3个百分点。

目前，多个省市已将物业管理服务列入政府集中采购目录，物业管理服务采购在服务类采购中占有的比例越来越大。

由于物业管理服务项目具有一定的特殊性，因此，采购代理机构在编制招标文件时把握好如下几个关键环节是非常必要的 。

1、禁止物业资质作为资格条件

住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知（建办房[2017]75号）明确今后将不再受理物业服务企业资质审定申请和资质变更、更换、补证申请。也就是说，以往由政府部门主导的物业服务企业资质核定工作就此取消了。因此，已取消的物业资质不能再作为供应商的资格条件或者实质性条款了，已取消的物业资质也不易作为加分项。

2、合理确定是否专门面向中小企业采购

采购代理机构应与采购人沟通，合理选择物业服务项目资格条件是面向中小企业采购还是面向所有各类供应商采购？依据财政部 、工业和信息化部印发的《政府采购促进中小企业发展暂行办法》的通知 （财库[2011]181号），如果非专门面向中小企业的项目，存在对小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的扣除问题，如果专门面向中小企业的项目，就不存在对小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的扣除问题。

一般来讲，如果采购人倾向于选择中小型企业，资格条件应当设定专门面向中小企业采购，也符合国家产业政策。如果采购人倾向于选择大型企业，可以选择面向大、中、小、微型等各类供应商采购，但应当明确给予小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的价格折扣优惠。

3、评委人数依三年总采购金额确定

对于一般的采购项目来说，基本都是一年一招，其采购金额自然就是当年度的预算金额。但对于采用一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的方式实施的物业管理采购项目，其项目采购额又该如何认定呢？