一、项目基本情况

（一）项目背景

《九江市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出，加快做大中心城区，通过集聚产业、集聚人口、拓展建设用地等实现集聚发展，促进产城融合、港城融合、景城融合，做大做强中心城市，增强其作为省域副中心、长江中游城市群重要节点的城市功能。山居水岸项目作为九江学院教育资源整合项目的配套工程之一，是九江市政府为了达到"留住人才，引进人才"而新建的集住宅、商业及社区公共配套用房于一体的商住小区。

（二）建设规模

山居水岸项目总规划用地面积约13.3582万㎡，总建筑面积为26.02万㎡，其中地上总建筑面积为20.21万㎡，不计容面积为20.22万㎡。项目总投资约12.5亿元，主要由37栋住宅楼、1栋3F商业中心、1栋2F社区服务中心及地下室、给水排水系统、供电系统、景观绿化、小区道路、环保设施等公共配套工程组成。

（三）项目定位

加大高层次人才引进力度，通过建设人才公寓等优惠政策吸引人才、留住人才，打造九江市中高档品质的住宅小区。本项目可定义为"限价定向销售商品房"，为了实现目标，建设单位积极探索创新管理模式，采用"融合式"管理模式。

（四）项目进展情况

2020年3月项目完成可行性研究及设计招标，10月完成全过程工程咨询招标，12月完成土地招拍挂；2021年3月完成方案报规并取得工程规划许可证，4月完成总包招标，7月取得施工许可证，9月完成首批预售许可证，11月完成D区地库顶板封顶。

（五）全过程工程咨询情况

项目建设单位采用"融合式"管式，在全过程工程咨询招标时明确了人员配置和服务需求。服务范围包括项目策划、设计管理、招标采购策划、施工阶段工程监理、造价咨询服务等工作内容。

二、项目特点分析

建设单位作为九江学院全资成立的开发公司，拥有国有企业性质的背景。与开发公司不同的是，所有流程和制度按国有企业的相关约束执行，项目定位为"限价定向开发商品房"，所谓"限价"，是指政府在土地出让条件时对房屋售价设定了上限；所谓"定向"，是指面向博士生、教授、科研等高层次人才为对象；所谓"开发商品房"，是为了合法合规项目按房地产开发的相关流程运作，属于市场化行为。这样的大前提，将本项目在管理过程中的重难点凸显得尤为明显。

三、监理企业转型提供全过程工程咨询服务

（一）全过程工程咨询服务策划

1．项目管理组织策划

本项目建设单位采用"融合式"管理模式引进全过程工程咨询服务，项目管理人员与建设单位管理人员合署办公，纳入建设单位的日常管理。公司接到任务后，派驻了经验丰富的管理人员，首先对建设单位现有人员的情况进行摸底，结合人员结构特点，对整个建设单位与全过程咨询单位共同组建的项目管理团队进行了组织结构设计，包括组织形式、部门职责、岗位职责等，形成了三套方案供建设单位参考决策。

2．全过程工程咨询服务工作分解( WBS )

通过多年积累，对项目总体实施的工作分解包括整合管理、设计、设计管理、招标采购、招标管理、报批报建、现场施工、施工管理及移交。

3．项目总控管理

项目管理部针对项目特点经过两个月的反复讨论研究，制定《山居水岸项目总控计划》报建设单位审批，项目总控计划分为六大阶段，包括启动阶段、设计阶段、报批报建、招标采购、施工阶段、竣工验收。

（二）前期报批报建管理

在报批报建工作启动前，对本项目涉及的所有报批报建工作进行梳理，形成了《报批报建工作销项清单》，同时结合总控计划节点，制定了《报批报建进度计划》，为项目报批报建专员提供工作依据，引导报建人员按计划实施，为项目总体进度目标提供重要保障。

项目在前期报批报建阶段，项目部采取一周一调度，一日一反馈的机制，让项目团队实时掌握项目进展、报建过程中出现的问题，及时协调相关部门，第一时间解决困难，从而提高办事效率，满足项目进度。

（三）设计与技术管理

设计管理的三大目标：设计进度管理、设计质量管理、设计投资管理，动态持续贯穿项目建设全过程。主要工作内容包括需求管理、技术管理、信息管理、沟通协调管理、绿色创新等。

通过对山居水岸项目设计界面划分，确定设计合同包及设计工作内容界面划分和启动时间节点，包括主体工程设计、外立面装饰设计、室内装饰设计、弱电智能化设计、海绵城市、装配式建筑、高低压变配电设计、景观设计、室外配套工程设计。

通过调研对标当地类似地产开发项目，完善主体工程设计任务书编制，将项目交付标准、设计限额指标要求进行约束。

（四）招标和合约管理

招标管理三大目标：招标进度管理、招标质量管理、招标投资管理。在项目方案设计完成后，按照工程特点对项目合同包进行分解，对整个项目的招标进行规划，明确发包范围、发包方式及投资估（概）算额等管理内容，制定《招标采购规划》。根据总控进度计划、设计出图计划、招标规划等条件，编制招标进度计划，确定各招标项目启动及完成时间，制定《招标采购计划表》。同时在单项招标工作开始前，负责梳理、划分标段招标项目的发包范围及施工界面，并就施工总承包招标工作提出合理化建议。对招标范围、资质条件、评分细则、合同专用条款、主要材料设备品牌推荐表编制《单项采购方案》与《技术规范和服务要求》，纳入《招标文件》。在招标工作完成后，负责编制和移交《招标阶段总结》《招标台账》《招标资料移交表》。

（五）投资与资金管理

1．财务收支平衡表

项目前期通过土地出让条件约束的本项目最高销售均价不超过6200元／㎡，为项目进行销售策划，通过分析规划条件指标，对住宅可售面积、车位数、地下室面积、商业配套等向设计单位提出最高估算限额指标为12.6亿元。

2．设计优化

1）地库优化

通过对投资估算指标的分析，发现设计院地下室面积与本项目总建筑面积和车位配比存在不协调情况，地下室面积严重超标，过于浪费，项目总投资较大。作为全过程咨询单位，借助公司后台力量，通过多年的积累，调取了当地开发项目的多个项目案例和经济指标，供设计单位参考，最终通过团队三个月的沟通与努力，本项目的地下室从最初的82000㎡，优化到59000㎡，共优化地下室面积约23000㎡，节约投资约7000万元。

2）消防系统优化

通过对图纸审查，结合相关规范和公司多年工程监理工作的经验积累，对项目的消防系统进行优化，在满足图审和验收要求的前提下取消了部分系统，缩减了部分做法，合计节约造价150万元。

3）桩基优化

根据地勘报告情况和地基承载力要求，地勘报告描述的推荐桩型为天然筏板地基基础和旋挖桩型的基础形式。通过复核验算，同时审查地勘报告的地基承载力指标，通过对比周边项目相同土层提供的地基承载力参数，发现本项目勘察单位提供的持力层地基承载力指标偏保守，相对较低，严重影响了结构设计的计算。通过反复与勘察单位沟通，采取现场进行荷载板试验用来校核数据参数。最终调整桩基形式，由旋挖桩变更为预应力预制管桩。筏板基础厚度缩减了750px，大大节约了造价，节省了投资，也加快了工期。预计节约投资1600万元。

3．勘察管理

针对勘察单位提交的勘察布孔方案，结合勘察规范，发挥了解和掌握当地地质情况的优势，通过优化勘察布孔方案，优化前总详勘孔为397个，优化后总详勘孔为328个，同时在勘察阶段派驻现场管理人员实施监督旁站，对每一孔进行验收并留存影像资料，防止勘察单位弄虚作假，原合同勘察费约127万元，通过前期的优化控制和实施过程中的监督管控，最终勘察费结算价为100万元，节约投资27万元。

4．概算编制与执行概算跟踪

针对项目的投资管控形成《成本专题会》，主要用于协调管理，对于概算执行过程中的问题和矛盾，及时提醒和修正概算。项目最初批复的概算总额为125451.39万元，通过半年的项目推进，全过程咨询项目管理部组织建设单位对概算执行情况进行定期小结，对拟进行的概算修正情况进行了通报，修正概算为125696.18万元。同时根据预测绘成果进行了收入测管修正通报，及时有效地形成专题报告，提出合理化建议并告知建设单位，方便建设单位进行下一步投资风险预控决策。

结语

本项目通过探索"融合式"全过程工程咨询管理服务模式，在"限价定向开发商品房"项目中的实践与应用，运用科学的管理手段，更好地发挥监理企业提供全过程咨询服务的优势，积极探索房地产开发项目的特点和管理难度，真正从开发者的视角来看待项目，真切地体会业主的困境，从而赢得业主的认可。

借助国家推动监理企业转型升级的东风，把握住了市场，通过这3~5年的探索与实践，积累了一定的对项目全过程管理的经验和教训，摸索出监理转型实施全过程工程咨询的成功道路，认为只有提供高附加值的咨询服务才是未来咨询行业的可持续发展之路。

公司要借此项目培养一批具备全过程咨询管理能力的项目管理人员，建立健全实施全过程工程咨询服务的管理制度和服务标准，在全省范围内起到示范引领作用。